Recentemente, ao avaliar um caso suscitado por contribuinte do ramo imobiliário, a Receita Federal alterou o seu entendimento sobre a tributação no setor imobiliário por meio da Solução de Consulta n° 7 da Coordenação-Geral de Tributação (COSIT).
Durante o julgamento, a Receita Federal entendeu que a receita bruta auferida pelas empresas por meio da operação de compra e venda de imóveis (ainda que estes tenham sido inicialmente objeto de alugueres) sujeita-se aos percentuais de presunção de 8% para o IRPJ e de 12% para a CSLL.
Denota-se que tal entendimento se aplica às pessoas jurídicas optantes pelo lucro presumido.
Diante disso, o novo entendimento considera que as receitas auferidas com essa operação – isto é, a venda do imóvel inicialmente contabilizado no ativo não circulante para aluguel – compõem resultado operacional e, consequentemente, receita bruta da pessoa jurídica.
Antes da publicação da Solução de Consulta n° 7 da COSIT, a referida operação era tributada como ganho de capital por tratar-se de resultado não operacional e, com isso, a RFB exigia dos contribuintes 15% sobre o lucro apurado + 10% referente ao adicional do IRPJ, bem como 9% do CSLL, incidente sobre a diferença entre o custo de aquisição e de comercialização do imóvel.
Ou seja, determinada empresa que classifica, por exemplo, determinado imóvel no Ativo Imobilizado para fins de aluguel (fonte de investimento), mas que decide vendê-lo pelo valor de R$1.500.000,00 (um milhão e quinhentos reais), gerando R$500.000,00 de ganho de capital. Pela regra anterior, incidiria na operação R$170.000,00 referente à 15% sobre o lucro apurado, 10% de adicional de IRPJ e 9% de CSLL.
Com o entendimento atual da RFB, o mesmo imóvel suportará a tributação de R$44.400,00 correspondente aos 8% sobre o lucro presumido do IRPJ e 12% para a CSLL.
Diante disso, as empresas do setor imobiliário poderão pagar menos Imposto de Renda (IRPJ) e CSLL na venda de imóveis anteriormente alugados, contando que estejam no regime do lucro presumido.
Até a publicação da Solução de Consulta, o tema era tratado de forma recorrente pelo CARF – Conselho Administrativo de Recursos Fiscais, havendo decisões heterogêneas sobre o assunto levado pelos contribuintes – isto é, existem julgados que entenderam que a venda dos imóveis estava sujeita à apuração de ganho de capital, ao mesmo tempo em que outras decisões seguiram o mesmo entendimento da Solução de Consulta n° 7 da COSIT.
Todavia, a Receita Federal realizou uma importante ressalva durante a análise da demanda: se o imóvel pertencer ao ativo imobilizado da empresa (para o seu uso e funcionamento), os percentuais de presunção não serão aplicáveis ao caso concreto, mesmo que o objeto ou a atividade principal da pessoa jurídica seja a alienação de imóveis. É o cenário, por exemplo, de imóvel que era utilizado como sede da pessoa jurídica.
Por essa razão, é necessário distinguir a finalidade dos imóveis antes de serem vendidos, como nas hipóteses exemplificadas abaixo:
- caso os imóveis tenham sido adquiridos para serem alugados (classificados como propriedade para investimentos), não irão gerar ganho de capital apenas se a entidade tiver no objeto social a venda de imóveis como atividade;
- se os imóveis foram adquiridos para uso (e, por isso, classificados no Ativo Imobilizado) a venda constitui ganho de capital mesmo se houver cláusula do objeto social sobre a alienação de imóveis.
Acesse a Solução de Consulta nº 7 na íntegra: Solução de Consulta n° 7.
